Eine bedeutsame Ausnahme von der Besteuerung im Rahmen der Immobilienertragsteuer liegt dann vor, wenn die so genannte Hauptwohnsitzbefreiung geltend gemacht werden kann. So ist der Veräußerungserlös aus Eigenheimen bzw. Eigentumswohnungen samt Grund und Boden steuerfrei, wenn das Eigenheim bzw. die Eigentumswohnung von der Anschaffung (Fertigstellung) bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Gleiches gilt, wenn der Hauptwohnsitz aufgegeben wird und das Objekt innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat. Hinsichtlich der zeitlichen Nähe zwischen Veräußerung und Aufgabe (dieses) Hauptwohnsitzes gilt eine Toleranzfrist von 1 Jahr ab Kaufvertragsdatum.

Das BFG hatte sich (GZ RV/7104377/2017 vom 21.2.2019) mit dem Fall auseinanderzusetzen, in dem eine Wohnung aufgrund finanzieller Schwierigkeiten veräußert werden musste und die Steuerpflichtige die Wohnung vom Käufer in Folge zurückmietete, um weiterhin in der Wohnung bleiben zu können. Demnach war sowohl vor als auch nach der Veräußerung der Hauptwohnsitz in dieser Wohnung. Die von ihr geltend gemachte Hauptwohnsitzbefreiung wurde vom Finanzamt allerdings nicht anerkannt. Im Zuge der Entscheidungsfindung betonte das BFG, dass der Sinn und Zweck der Hauptwohnsitzbefreiung darin besteht, dass der Veräußerungserlös ungeschmälert zur Schaffung eines neuen Hauptwohnsitzes zur Verfügung steht. Dies deshalb, da regelmäßig mit der Schaffung eines neuen Hauptwohnsitzes, zusammen mit dessen Verlegung, hohe finanzielle Aufwendungen verbunden sind, wie etwa der Erwerb selbst oder auch die Ausstattung (auch bei der Einrichtung einer neu angemieteten Wohnung).

Ein solches Finanzierungserfordernis besteht gerade dann nicht, wenn eine Wohnung unmittelbar nach der Veräußerung im Rahmen eines Mietverhältnisses weiterbenutzt wird. Das BFG ging davon aus, dass im konkreten Fall nämlich keine höheren Belastungen durch Erwerb von Eigentum bzw. Ausstattung einer neuen Mietwohnung entstanden, sondern dass beabsichtigt wurde, die durch den Verkauf der Eigentumswohnung freiwerdenden Mittel für andere Zwecke verwenden zu können (beispielsweise zur Entschuldung von auf der Liegenschaft befindlichen Lasten). Im Endeffekt ist die Hauptwohnsitzbefreiung bei Weiterbenutzung der veräußerten Wohnung (als Hauptwohnsitz) nicht anwendbar - daran ändert auch nichts, dass die Hauptwohnsitzbefreiung im Falle der Veräußerung und nachgehender Nutzung als Nebenwohnsitz zur Anwendung kommen würde. Ob der Verfassungsgerichtshof den von der Steuerpflichtigen ins Treffen geführten Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz teilt und somit eine Befreiung von der Immobilienertragsteuer trotz Beibehaltung des Hauptwohnsitzes ermöglicht, bleibt allerdings abzuwarten.

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